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袁豪 曹曼2019-11-21 14:35:42

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-11-21
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:华创证券

??事件:

??11月20日,新版贷款市场报价利率(LPR)迎来全面下调。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.15%,5年期以上LPR为4.80%,均较10月下降5个基点,其中,5年期LPR在8月20日亮相后首次迎来下调。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

??点评:

??1、5YLPR首次下调,指引房贷利率回落,利于房地产市场平稳

??一方面,最新LPR报价中,1年期LPR为4.15%,5年期以上LPR为4.80%,均较10月下调5个基点,其中5年期LPR在8月20日亮相后迎来首次下调。一般而言,1年期LPR主要指引企业贷款利率的走势,5年期LPR指引房贷利率的走势,5年期LPR的降低预示着房贷利率的下调也将成为可能,甚至房贷利率下降的空间或被打开,这将利好于首套及改善性购房刚需的释放。另一方面,10月全国首套房平均按揭利率5.52%,同比+0.01pct,在6月见底后连续4个月上行,但目前增速已经放缓,考虑到近期流动性宽松预期,预计按揭利率将在一个季度内见顶,后续见顶后持平、甚至有可能略降,这将有利于房地产市场的平稳健康发展。展望2020年,在城镇化率提升和流动性偏于宽松的背景下,城市独立周期继续上演,按揭利率或见顶稳定略降,我们维持2020年全国销售面积持平的判断。

??2、加大逆周期调节、货币和信用边际宽松,行业资金环境或边际改善

??近期货币政策和信用政策显示边际松动迹象。11月5日上午,MLF(中期借贷便利)小幅下降5bp;11月15日,当日无MLF到期,但央行宣布开展MLF操作、净投放2000亿元,利率持平于3.25%;11月18日,央行公开市场7天期逆回购操作利率下调5bp,为4年多以来首次下调,与月初MLF利率下调相呼应;11月16日,央行发布《2019年第三季度中国货币政策执行报告》,指出“要加强逆周期调节,促进降低社会综合融资成本,...随着LPR 改革效果的逐步显现,市场利率向贷款利率的传导效率提升,带动企业贷款利率下降”;11月19日,中国人民银行行长易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会,会议指出“要继续强化逆周期调节,增强信贷对实体经济的支持力度,...要发挥好贷款市场报价利率对贷款利率的引导作用,促进实际贷款利率下行”;11月20日,1年期LPR为4.15%,5年期以上LPR为4.80%,均较10月下降5个基点。在货币和信用边际松动的背景下,房地产行业资金环境也或边际改善。

??3、经济和财政压力加大制约调控从严,预计政策大松较难、小松可期

??此外,在我们的政策分析框架中,目前有两个领先指标给出了政策趋松的信号:1)“GDP和GDP24M-MA增速差”,19Q3该指标已持续6个季度为负、并降幅已扩大至-0.5pct,以往该指标持续2个季度为负即伴随政策放松,类似于2009/2012/2015年;2)“全国财政支出和财政收入增速差”,3Q19该指标已走阔至+6.1pct,临近2009(+9.5pct)/2012(+2.3pct)/2015(+7.4pct)年的风险位置,同样显示放松需求。目前经济和财政压力加大,房地产政策没有继续从严空间,但又考虑政府房住不炒态度坚决,预计20年房地产行业政策大松较难、但小松可期,政策面(包括资金面)筑底或将边际改善,正如近期“一城一策”频繁重现、新型城镇化持续推进、资金出现低位改善迹象等。

??4、投资建议:5YLPR首次下调,指引房贷利率回落,维持“推荐”评级

??2019年主流房企销售持续超预期,预判2020年销售仍将保持稳定,龙头集中度继续提升,20年EPS上修概率加大,强化年底估值切换行情;同时近期全球流动性宽松预期继续升温,一城一策再次呈现、地方调控小幅松动略有迹象,增强估值上修弹性,而板块估值仍处于低位:1)主流房企19/20平均PE仅6.4/5.1倍,NAV折价20-70%;2)主流房企股息率高达18A4.6%和19E5.8%、远高于10Y国债3.3%;3)板块PE处于12年以来的1%分位,明显低于同期沪深两市的19%。我们维持“推荐”评级,推荐:a)住宅开发:万科A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、首开股份等;2)物业管理:中航善达,建议关注:保利物业、新大正、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务等;3)商业地产:大悦城、新城控股等。

??5、风险提示:房地产调控政策超预期收紧,行业融资政策超预期收紧。

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