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2019-11-20 17:34:29

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-11-20
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

??【本周视点】新房供应小降而成交回升,土地量稳价涨

??2019年第46周,CRIC监测的十一个重点城市取得预售证340.08万m2,环比下降13%。成交方面各能级城市周成交面积有明显回升。一线城市环比两升两降,北京、广州备案回升,北京环比增20.77%,相比之下深圳涨幅更明显,环涨61.81%。上海、深圳周成交面积环跌,跌幅分别为34.6%和9.94%。二线城市涨跌参半,南宁、成都等7城环比上涨,其余城市相比45周有一定降幅。南宁环涨最为显著,成交面积环比增42.09%,另外跌幅最大的是南昌,为48.04%。三四线城市涨多跌少,建阳环比涨幅达85.23%。

??【本周关注】

??广州:不再新立项建设经济适用住房;

??广东:共有产权住房证满5年可转让;

??佛山:禁止商业、办公用房以公寓进行销售;

??北京:土地入市时住宅用地不再“混搭”商办;

??深圳:取消豪宅认定房价限制,只看容积率和面积;

??天津:同一机构的新房中介佣金点不得高于二手房中介佣金点。

??【政策解读】

??政策——北京土地入市时住宅用地不再“混搭”商办

??本周,广州称不再新立项建设经济适用住房,剩余经济适用住房“售完无补”;广东允许共有产权住房证满5年可转让;佛山禁止商业、办公用房以公寓进行销售;北京出新规土地入市时住宅用地不再“混搭”商办;深圳取消豪宅认定房价限制,只看容积率和面积;天津住建委建议同一机构的新房中介佣金点不得高于二手房中介佣金点。

??我们认为北京把住宅、商办建筑分开布局,好处主要有以下三点:其一,有利于丰富城市的空间尺度,打造更好的城市面貌,提升首都城市形象。其二,在改善住户私密性、提升社区居住品质的同时,也能解决住宅混搭商办所引起的管理难题和安全隐患。其三,住宅、商办用地分开单独供应,房企可以各采所长,最大程度做到土地利用集约化,避免后期出现“打政策擦边球”、“挂羊头卖狗肉”等违规开发现象。

??【成交概览】

??2019年第46周,各能级城市周成交面积有明显回升。一线城市成交指数为182.23,环比上升15.52点;二线城市成交指数为644.31,环比上升68.4点;三四线城市成交指数为40.84,环比上升5.11点。

??一线城市:北京、广州备案回升,北京环比增20.77%,相比之下深圳涨幅更明显,环涨61.81%。上海、深圳周成交面积环跌,跌幅分别为34.6%和9.94%。

??二线城市:13个重点城市涨跌参半,南宁、成都、青岛、杭州、苏州、南京、宁波等城环比上涨,其余城市相比45周有一定降幅。南宁环涨最为显著,成交面积环比增42.09%,另外跌幅最大的是南昌,为48.04%。

??三四线城市:涨多跌少,涨幅最大的是建阳,达85.23%;跌幅最大的是韶关,为23.24%。

成交概览

??【供应概览】

??2019年第46周,CRIC监测的十一个重点城市取得预售证340.08万m2,环比下降13%,获预售证最多的城市为武汉,预售证面积达94.97万m2。

十一个重点城市取得预售证

??【土地成交】

??2019年46周,重点监测城市本周成交量稳价涨。成交总建筑面积为759万平方米,和上周大致持平,同比则大幅上涨了37%;受北京、苏州等高地价城市供应增多带动,成交总金额环比大涨37%,本周成交总价为534亿元,同比也增长了72%;地价也在各城市中心城区宅地供应增多的影响下环比大涨三成以上,平均楼板价高达7037元/平方米,是今年5月份以来的最高水平。

土地成交走势图

??一线城市本周仅有北京和广州有土地出让,北京成交的2宗地均是位于大兴区的限竞宅地,宗地介于五至六环间,靠近地铁亦庄线次渠南站,教育、文娱等配套正在规划中,因此最终这两宗地均是溢价成交;广州则底价成交了一宗商办用地。二线城市本周溢价率明显上涨,多个城市的溢价率较上周均有所回升,如重庆本周成交的2宗地均是位于南岸区的住宅用地,最终成交溢价率都在25%以上;本周成交量最大的城市是苏州,共计成交9宗地,姑苏、新城、相城、吴江等均有土地出让。重点监测的三四线城市中,仅有保定的成交体量超过了100万平方米,其余城市的成交量都不高。具体来看,保定本周共计成交了10宗地,多数位于下辖县市,主城区仅有四宗地供应,其中位于竞秀区的一宗住宅用地由于是保定二环内为数不多的净地,周边配套成熟,吸引了多家房企前来竞拍,最终由本土房企华中地产以最高限价竞得。

土地能级分布图

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成交情况

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