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郭慧子2018-07-13 16:00:19来源:中国房地产金融

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??持续调控背景下,土地资源和金融资源均持续紧缺,而规模越大的地产公司在资源获取方面越具有明显的优势,行业集中度在强势而不可逆地加剧。

??文/郭慧子应汇康中建投信托博士后工作站

??中建投信托于2018年4月完成了新一期“中建投信托房地产信心指数”(HCI)调研。通过对具有代表性的地产企业进行面对面深入访谈,了解资深业内人士对未来地产市场的判断。调控一年半以来相关紧缩政策频出,地产行业历经对政策的应对、消化和适应,进入增速放缓的平台整理期,主要体现在外部环境变化对行业竞争格局带来的深刻改革。

??本次调研中地产政策和市场环境基本延续了2018年初的态势,因此地产公司对于未来的判断也多有延续。经过量化测算,本期HCI指数录得53.9,与2018年初的结果持平。不同于以往的是,地产公司的规模与测算结果体现出较为明确的正向相关关系。持续调控背景下,土地资源和金融资源均持续紧缺,而规模越大的地产公司在资源获取方面越具有明显的优势,行业集中度在强势而不可逆地加剧。

??持续调控政策和去杠杆政策的双重作用下,地产行业整体的资产泡沫得到有效控制;同时,由于行业整合加剧,龙头地产公司凭借资源优势可以不断将爆发在中小公司的部分风险项目进行消化。因此,地产行业发生系统性风险的概率显著降低,行业增长进入平稳整合期。政策带来的边际增量风险已大幅降低,平稳整合期的主要增量风险将来自于地产公司面对投资动力与资金压力两者矛盾时的战略选择。

??投资意愿依然强烈,融资环境约束显著

??投资和资金指标较年初有所回落。未来3-6个月,选择增加投资的地产公司比例降至最低,达32%。一季度受访公司平均成本上升幅度100-150bp,少数公司达到200bp甚至更高,68%的公司判断成本将进一步上行。面对融资渠道收窄以及成本不断攀升,以标准化产品为主的直接融资或将成为今年地产公司资金成本控制的重要渠道。对于直接融资的渴求促使未上市地产公司纷纷将上市列入战略计划。而对于已具备直接融资能力的公司而言,债券价格随流动性紧缩水涨船高,严峻考验着地产公司的发行能力。投资和融资在今年格外彰显其硬币两面的牵制关系:一面是增长,是公司战略,是主观需求;另一面是融资,是现实瓶颈,是客观压力。因此“快”和“稳”是今年地产公司投资的关键词。

??财务成本的上升要求地产公司通过加快周转以提高资金利用率和回报率。63%的地产公司表示将加快开工节奏,达历次调研中的最高。在部分行业龙头的带动下,今年行业对于快周转的要求更趋严格。加快开工-尽早开盘-加速回款的链条中,每一环节的效率提升都是今年地产公司经营管理的重要节点。

??销售指标较年初有所下滑,但仍有47%的受访地产公司对未来销售保持更乐观的信心。多数公司在政策适应度上显著提升,对于限价接受程度更高,以空间换时间的需求也更为明确。一季度销售回款的速度和规模持续下滑,“抓回款”将成为多数地产公司全年现金流管理的重要环节。历次调控中,最大的风险都直接来自现金流管理上的失误,多数公司都在今年推出了更谨慎更完备的现金流管理预案。

??在深入调控时期,地产公司安全度过下行周期的核心抓手莫过于精细化管理、提高经营效率。事实证明,历经多次调控周期的沉浮,超越其他公司并不断攀升直至成为行业龙头的地产公司,都是在精细化管理和经营效率方面的先行者和领路人。

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