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邱永芬 林广 王艳玲 伊晓霞 李美钰2019-11-22 10:08:35来源:南方都市报

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??十年前,广州杨箕村一个25平方米的房间可能挤下12个人,4万租客寄居村中。旧屋密集,握手楼遍布,屋内阴暗潮湿,环境卫生、消防安全、治安等问题突出。

??这只是一个城中村的缩影。在亚运会这一历史机遇下,广州进行了一场轰轰烈烈的旧城改造,并由此带动了珠三角相关城市的旧城改造。

??按照2010年旧改计划,138条需整治改造的城中村中,有52条城中村会进行全面改造,并力争3年至5年基本完成改造任务。

??一晃10年过去。作为房企合作参与的广州城中村改造试点项目,猎德、林和、杨箕、琶洲村、潭村这5条村均已实现村民原址回迁,让区域城市面貌发生翻天覆地的变化。这也是广州自1999年筹划城中村改造工作以来,取得的旧改工作最大成果。

??如何让城市留住记忆,让更新创造价值?我们需要榜样的力量,也需要前进的方向。

??南都城市更新课题研究组对广州完整改造完成的5条村进行改造前和改造后的基础平安电子捕鱼游戏整理后,分别从人居舒适度、产商活力度、改造推进度、教育提升度、村改收益度、改造创新度、舆论情绪度、文化保育度8个维度进行分类,在此基础上再细分为31个子项目进行测评,最后再将8个维度进行综合打分,从中尽力探索出一套多方都认可的标准,以及可供参照、可供遴选、可供推广的旧改样本。

??总榜单(满分为40分)结果显示,琶洲村旧改以总计38分位列5条村之首。其次为猎德村总分31分,杨箕村总分23分,林和村总分15分,潭村总分13分。尽管各条村改造各有千秋,总体而言,琶洲村旧改的连片式开发,为城市更新在政府、社会、村民、企业的全方位提升,提供了先决条件。

??改造规模

??琶洲村旧改规模最大

??猎德村建筑密度最高

??从改造时间来看,猎德村、琶洲村、林和村、杨箕村、潭村分别于2007年、2009年、2010年、2011年、2012年先后推进,改造房企分别为富力+合景+新鸿基、保利、新鸿基、富力、珠光。

??2009年10月,保利通过招拍挂拿下琶洲村旧改,整村改造总用地面积75.8万平方米,总建筑面积73万平方米,涉及村民2000户,改造前房屋约2500栋,改造规模居广州乃至全国前列。猎德村位于珠江新城中南部,整村改造总用地面积13.1万平方米,总建筑面积68.6万平方米,涉及村民3167户,改造规模仅次于琶洲村。改造前,猎德建筑密度高达60%,远远超出建筑密度42%的琶洲村。

??改造投入

??琶洲村50亿拿地金额最大

??杨箕村8593元/㎡楼面地价最高

??从改造拿地金额来看,当时融资区供地模式为政府毛利出让,所以琶洲村旧改的成交价仅为1.42亿元。但除了拿地成本之外,保利还需要承担约47.7亿元的“城中村”改造成本和配套综合费,及支付3亿元用于琶洲地区综合整治。因此,拿地总额50亿元,但实际楼面地价为4714元/平方米,差不多相当于杨箕村的1/2。

??地处寸土寸金的越秀区,杨箕村楼面地价是5条村中最高的。2011年,富力地产以4.7265亿元底价夺得杨箕旧改项目开发权。根据出让合同,富力还要按照杨箕村全面改造要求实施开发建设,并承担全部改造成本。经测算,预计全部改造成本约18.8亿元。这样,富力拿地总成本达到23.5265亿元,折合楼面地价达到8593元/平方米。

??人居舒适度

??琶洲村拿下4项子榜单第一

??所有人对城中村都有一个刻板印象,就是握手楼、脏乱差。所以测评的第一个维度,就是人居舒适度。我们通过建筑面积、容积率、绿地率、建筑密度四项进行打分。很明显,改造之后的城中村人居舒适度都取得很大的飞跃。其中琶洲村由于拥有“大”这个得天独厚的优势,实现了18%的建筑密度和46%的绿地率,在这项评测中得分最高。

??产商活力度

??猎德村租金高企

??如何衡量旧改在产商活力度方面的能力?本次课题从产商面积、租金单价两个细分项对产商活力度进行综合衡量。结果显示,猎德村以13.93的总分位居榜首,其次为琶洲村、杨箕村、潭村、林和村(备注:租金参考政府2018年商业用房、办公用房租金参考价)。就租金单项排名来看,猎德村办公租金单价高达160-200元/平方米,商业租金单价高达500元/平方米,远超其他4条村。

??0改造推进度

??最短4年,最长7年,杨箕村拆迁三年多

??从推进度来看,林和村、琶洲村、猎德村均花了4年左右完成整体改造,潭村5年,杨箕村7年。从中可以看出,旧改的蛋糕没有那么容易吃。杨箕村城中村改造于2010年5月正式启动拆迁工作,采用的是整村改造方式,但改造拆迁工作受阻,仅改造拆迁工作就花了三年多时间。

??1教育提升度

??林和村地段入学华阳小学

??琶洲村实力引进优质名校

??在教育提升力度上,哪条村做得最出彩?平安电子捕鱼游戏显示,无论数量还是质量,琶洲村以9分的综合得分,位列教育提升力度第一。琶洲村改造后,引进了执信优质教育品牌开办琶洲实验学校(九年一贯制)。林和村属于省一级小学华阳小学入学地段,在优质资源紧缺的天河区,这是毋庸置疑的加分项。但也有部分城中村改造,在改造初期承诺引进好的学校,但最终未能实现。

??2村改收益度

??猎德、琶洲村每年人均分红超3万

??村民、村集体在旧改过程中究竟有没有实现福祉的改善,是衡量一个旧改项目是否有成效的最重要标准。课题从改造后人均分红和租金升幅两项来综合衡量村改收益度。结果显示,过去10年,村民收益是显而易见的。分红方面猎德村人均3.2万元位列第一,琶洲村人均分红也破3万。而从租金升幅来看,每条村在改造后租金升幅都很大。

??3改造创新度

??猎德村改造以10分

??位居综合榜单第一

??旧改被称为“天下第一难”,难事要解决必须通过创新举措,依靠多方合力。课题从项目之最和改造特别之处综合衡量创新力度,结果显示,政府参与更多的猎德村改造以10分位居综合榜单第一。

??4改造舆论情绪值

??杨箕村基础低提升高

??林和村坐稳口碑榜

??一座城中村改造前后舆论情绪的变化,也一定程度上能够折射出这座城中村改造的成败。南都大平安电子捕鱼游戏研究院抓取了广州5条已成功改造的城中村近十年的新闻报道,将其分为两个时间段:改造完成前(开启改造—回迁完成),改造完成后(回迁完成—现在),并通过舆论情绪测算模型,得出每一条相关新闻的情绪评分,再计算出每一条村改造前和改造后的相关新闻平均舆论情绪分。

??杨箕村改造完成前的舆论情绪分明显低于其他四条村,改造后舆论情绪分取得了较大的提升,但依然较其他几条村低一些。而林和村可谓动迁过程最顺利和谐的一条村。

??5文化保育度

??林和村拆得“最彻底”

??其他村原址保留或重建

??广州是唯一一个有2200年历史的沿海特大城市。广州“三旧”改造办成立后的第一次会议就是讨论对历史文化的保护,作出的第一个规定就是在“三旧”改造中加强历史文化保护的规定。那么,实际操作中成效如何呢?课题从历史建筑面积和保育措施及成效两个方面进行综合衡量。

??结果显示,5条村中,在文化保育度上做得不错的当属琶洲村、猎德村,并列榜单第一,潭村虽小,但表现也很亮眼。比较遗憾的是林和村。林和村的房子拆得很彻底,其他村的宗祠基本上原址保留或重建。

??广州待改造及改造中(部分)城中村摸底调查: 40%城中村户数上千 有村集体物业建筑面积 相当于105个足球场

??截至2019年10月31日,我们梳理了广州67条公开基础平安电子捕鱼游戏的城中村。究竟在广州即将开启改造或业已行动的城中村中,哪条村户籍村民最多?哪条村外来人口最多?哪条村最富有,哪条村最穷?还有,哪条村产业最旺?我们深查67条城中村的27项指标,从21个维度进行比对测评,尝试呈现广州城中村最真实的家底。

??65条村,四成是千户大村

??在山区村落,百户人家已属大村。中国最著名的苗寨——西江千户苗寨以千户得名。

??但在广州,上千户人家的城中村比比皆是。我们统计发现,除金洲冲尾村及大岭村的平安电子捕鱼游戏缺失外,另65条村共有69860户村民,平均每条村1075户!当中上千户的村庄有26条,10条出自番禺,8条出自南沙。

??村民多住“大房子”

??23条村户均建面超300平方米

??广州城中村村民房屋的确够大。增城中新村,户均建筑面积1025平方米,在有相关平安电子捕鱼游戏的51条村中最大。假设未来全部物业均可复建回迁,即便以100平方米一套房,每户村民亦可得10套。

??平安电子捕鱼游戏显示,户均建面超过300平方米的村庄共有23条,妥妥的乡村别墅。当然,并非所有的村民都住豪宅。51条村中,也有3条村户均建面低于81平方米,近乎蜗居。

??有村集体物业建筑面积

??相当于105个足球场

??在公开村集体物业建筑面积的56条村中,最富的是白云区小坪村。

??这条村的旧改宣传语也很应景:“小坪改造全面启动,清空间屋来放钱吧”。很是富贵逼人。

??小坪村有欧亚达建材、金国广场、飞马装饰城等,村集体物业建筑面积75.0233万平方米。

??摊开来说,就比两个东塔的建面还大(东塔地上建面37万平方米),相当于105个足球场。

??广州已确定合作企业的城中村调查: 53条旧村引28家企业争雄 富力狂揽7条村

??城市更新是一场盛宴,但对于房企而言,在群雄争夺的态势之下,谁都很难一口吃成个胖子。研究员通过平安电子捕鱼游戏梳理可知,在已建、在建或待建的旧改村项目中,广州共有53个项目通过招标找到了合作的房企,参与的房企总数量达到28家。从占有率来看,平均下来,一家房企连2条村都分不到。排在首位的是富力,在越秀、天河、黄埔、白云、增城及花都6个区拿下7个项目,占总数的13%。

??课题组建议

??如何高质量推动城市更新?

??建议. 规划先行,方能引领城市更新高质量发展。伴随城市更新进入深水期,出现了新的挑战,如更新规划的统筹力度有待增强。

??建议/ 创新方式方法,持续丰富拓展城市更新内涵。广州城市更新的魅力和成功的秘诀就在于,把全面改造和微改造放在了同等重要的位置来对待。未来城市更新系统由政府引导的制度更新、规划更新、环境更新、交通更新、机构更新和市场企业主导的建筑更新、人文更新、产业更新、场景更新等不断发展演进。

??建议0 以城市更新,促进智慧城市建设。这点深圳、上海走在前列,通过更新适度超前布局智能基础设施,运用智慧路灯、智慧井盖、智慧泊车等数字基础设施改造市容市貌,为智慧城市管理提供智慧基础设施和智慧信息支撑。

??建议1 将城市更新与产业升级融合发展。对传统房地产企业而言,借力产业通道,与产业经济体结盟,或将成为开发商转型升级的新模式、新路径。

??建议2 持续优化更新中的薄弱环节。如文化保育方面,健全历史文化遗产保护激励机制。

??建议3 社会多方参与推动运营模式转型。开发商、投资者将寻求与政府、公共部门、产业类企业更深入的合作方式,不仅仅只是做空间的建设、改造,而且要从资产管理和空间运营的角度全程介入。

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